第一次領薪水就該懂的理財方法 -- 第五章（完）

第五章 房地產算盤怎麼打？

２６ 租屋好？還是買屋好？

P184 - 案例試算：存300萬，貸款500萬，買800萬的房子，利率1.88%，每月本利得繳25011

貸20年，20年後，預估房子價值增值60%

A方案：不買。用租的每月20000租金，300萬投資，加上5011 亦投資，20年後？

B方案：購買。每月繳納25011，20年後擁有此房子 = 800 * 160% = 1,280 萬

A方案要怎麼投資才能得到跟B一樣的報酬率『B案等值報酬率』（EXCEL RATE函數）

＝RATE （240,-5011,-3000000,12800000）* 12 = 6.2%

月數，每月投入金額，期初投入金額，期末的淨值

房屋價值	8,000,000	房屋累計增值率	等值投資報酬率
自備款	3,000,000		6.2%
貸款	5,000,000	0%	3.7%
貸款利率	1.88%	10%	4.2%
年數	20	20%	4.7%
月繳款	25,011	30%	5.1%
租屋報酬率	3.00%	40%	5.5%
月租金	20,000	50%	5.9%
房屋累計增值率	60%	60%	6.2%
房屋期末淨值	12,800,000	70%	6.6%
投資報酬率	6.2%	80%	6.9%
		90%	7.2%
		100%	7.4%

註：租金報酬率＝ 年租金 / 房價

這意味著：除非你的投資每年報酬率都可以達 6.2%，否則B案還是比較有利。

透過房屋增值率 vs 等值投資報酬率來看...增值幅度愈大相對的要有更高的投資報酬率

因此評估自己的投資能力，以及房子未來的增值性，可作為衡量買或租的決策

２７ 會算房屋價值，才會撿到好康

P191 - 房地產透明度不高，資訊最寶貴 --> 沒有充分資訊，買賣只有吃虧的份

建議多少留意房地產消息，避免遇到時吃悶虧 --> 急用錢，被呼愣亂亂賣

P192 - 不要放棄房地產投資機會

每項投資的專業知識都是需要靠時間累積，才不會機會來了白白失去

P193 - 怎麼評估一個房子的價值：以未來租金推估房屋價值

『市價評估法』：探聽附近的行情，酌以衡量屋況

不論是自住或出租，房屋都有一租賃價格，以月租金現值總和估算房屋內部價值，

以此為理論模型估算出價值範圍（因未來租金無法很準確的估算）

目前月租金	20,000
租金年成長率	2.50%
房屋勘用年數	50
要求年化報酬率	5.00%
重建分配比例	50%
房屋價值	$7,730,083
年	現金流量
1	240,000
2	246,000

２８ 買房後，辦貸款也要有技巧

P197 - 本金平均攤還，利息總和比較少：本金固定、利息愈來愈少，開繳負擔重，銀行不建議

P199 - 本息平均攤還，本金愈還愈快：本息每月繳納固定

P200 - 貸款年數長，月繳金額就少 ---> 總繳利息就多！

P204 - 總利息較少，不一定比較划算：原因就是貸款年數不一樣（長 --> 利息就得多繳）

銀行	貸款年數	年利率	貸款金額	月付款	總繳利息
A	20	2.00%	1,000,000	5,059	214,120
B	15	2.50%	1,000,000	6,668	200,221

P205 - 選擇貸款時，最正確的方試試看利率高低，而不是看總利息！

--> 每月繳的起就開口要求縮短繳款年限！不要被銀行綁死騙了！

P206 - 貸款利率愈低，期限愈短，就是愈好的貸款方案

２９ 銀行宣傳花招多，聰明轉貸不知虧

P208 - 轉貸成本（違約金、開辦費等）的高低，及銀行是否提供夠優惠的轉貸利率省下利息

貸款餘額	3,973,541
貸款剩餘期數	180
目前月繳金額	26,495
違約費用	10,000
開辦費用	25,000
估算目前銀行利率	2.50%
轉貸銀行利率必須低於	2.375912%

３０ 貸款買房來出租，這個算盤怎麼打？

P213 - 房地產投資特別適合財務槓桿，ie 部分資金經由貸款籌措，藉以提昇投資報酬率

房地產可以出租獲利，每年均有固定現金流入，所以可當作固定收益型商品

（JC：蚊子館、凶宅例外嘿～租不出去＝0）

P214 - 總報酬率也稱為『自有資金報酬率』,貸款比率越高，報酬率越高

P216 - 財務槓桿公式：只要是舉債投資都適用的非常好的公式

總報酬率＝租金報酬率＋（貸款金額 / 自有資金） X （租金報酬率 - 貸款利率）

利差

當貸款金額＝0 , 槓桿倍數＝0 , 貸款金額＝自有資金 , 倍數＝1 , 此時利差被放大一倍

貸款愈多 --> 利差被放大倍數愈大 ！

風險（賠錢）：貸款利率大於租金報酬率時，利差為負值時 --> 利差愈大風險愈小

.......全書章節完畢